BOUWELLENDE NOG ALTIJD ACTUEEL!
TIPS VOOR KANDIDAAT-BOUWHEREN VÓÓR UW BATIBOUW-BEZOEK!
ONDERWERP VOOR EINDWERK STUDENTEN BOUW-STABILITEIT!
Met Batibouw in het verschiet wat goede raadgevingen voor kandidaat bouwheren.
Broekstraat 11 Waregem zou in 2020 ons nieuw woonadres geweest zijn, mocht de sleutel op de deur aannemer acceptabel werk hebben afgeleverd. Ik zag er naar uit om voor mijn 65ste verjaardag met mijn famillie in de nieuwe woning te wonen. Gezien mijn leeftijd en de tijd die de gerechtelijke behandeling vraagt (er wordt gesproken van 10 jaar) stel ik me steeds meer de vraag, zal ik daar nog kunnen intrekken?
Bij de ondertekening van het bouwcontract waren we 200% overtuigd te maken te hebben met een eerlijke bouwonderneming, die vroeger geleid werd door 3 broers, een tweede generatie bouwondernemers die een zeer goede faam genoten.
De overnemer had blijkbaar de zaak na de overname totaal niet meer onder controle en negeerde zo goed als alle gebruikelijke goede bouweisen en randvoorwaarden. Met alle gevolgen van dien; sommige zaken zouden zelfs een doe-het-zelver het schaamrood op het gezicht toveren.
Later bleek dat het contract niet voldeed aan de wet Breyne, waren bouwafwijkingen tov het bouwplan en slordigheden een constante en werd het gebruik van minderwaardige materialen niet geschuwd. De verwachte stabiliteitsberekeningen werden nooit voorgelegd, die zogezegd in eigen beheer werden uitgevoerd. De ABR-verzekering werd afgesloten als het metselwerk bijna de dakwerken naderde. Er werd ons een vervalst drenkingsattest bezorgd van het niet behandeld dakhout die grotendeels uit spinthout bestond. Er werd zelfs onder onze naam een energiecontract afgesloten etc … Kortom, ik had soms het gevoel aan een programma mee te doen van verborgen camera; wanneer ontploft de bouwheer?
Als klap op de vuurpijl kwam op het einde van de bouwwerken aan het licht, dit voorafgaandelijk aan het plaatsing van de keuken, dat het plafond in de keuken meer dan 4 cm doorhing. Na wat onderzoek bleek dat de aannemer het legplan en voorschriften van de fabrikant niet had gevolgd en 4 cm minder doorsnede had toegepast (uitsparing van ophoogblokken) met onstabiele bewegende vloerplaten tot gevolg en steeds wijzigende plafondbarsten naargelang temperatuur en vochtigheid, en spannende binnendeuren op het verdiep. Het resultaat hiervan is zelfs zichtbaar op de gevelmuur boven de breedste achterramen, waar wisselende scheurvormingen te zien zijn.
Met als voorlopig resultaat: 95% van de contractprijs betaald en de enige reactie van de aannemer is het zich wegsteken achter anderen, en aanstellen van een topadvocaat die de zaak tracht te rekken om ons op de knieën te krijgen, dit als soort van uitrokingsproces. In plaats van een acceptabele oplossing te zoeken, laat hij zijn werf in de steek en heeft ze jaren niet meer bezocht. De reactie van de aannemer op zijn gemaakte fouten zijn al even erg als de gemaakte fouten zelf en getuigen van niet veel menselijkheid.
Ik dacht dat dergelijke zaken momenteel eerder uitzonderlijk waren, maar ik raad aan potentiële bouwheren uit ervaring de onderstaande punten aan, voor het bouwen met een sleutel-op-de-deurproject van een niet-standaard ontwerp. Deze kunnen veel ellende voorkomen, maar niet alle fouten uitsluiten:
Voorbereiding:
- 1 Laat altijd (voor het ondertekenen) het aannemingscontract nazien door een daarin gespecialiseerde advocaat. (zie punt 9)
- 2 Neem altijd een eigen architect, die de werken goed en kordaat opvolgt.
- 3 Laat zelf voorafgaand een sondering uitvoeren.
- 4 Laat zelf de stabiliteitsberekeningen door een studiebureau uitvoeren in samenwerking met de architect in eigen beheer. Dit zou best wettelijk verplicht worden: geen stabiliteitsberekening is geen vergunning.
Verzekeringen:
- 5 Neem zelf een ABR-verzekering voor alle betrokkenen met voltooiingswaarborg (globale bouwpolis), want dit wordt U toch aan/doorgerekend. Vraag om deze in mindering te brengen van de contractprijs.
- 6 Neem als bouwheer zélf een globale verzekering tienjarige aansprakelijkheid, want die wordt U toch aan/doorgerekend,vraag om deze in mindering te brengen van de contractprijs.
- 7 Neem 3 jaren (minimum 3 jaar wachttijd) voorafgaand een uitgebreide rechtsbijstandsverzekering met optie bouwgeschillen en dit met een voldoende hoog dekkingsbudget (dit bedrag kan zeer hoog oplopen).
Tijdens de werkzaamheden:
- 8 Laat alle afspraken schriftelijk bevestigen tijdens de werken en eis bij vragen steeds een werfvergadering met de aannemer, architect en Uzelf op tijdstippen die ook voor U mogelijk zijn. Sta erop dat alle vastgestelde afwijkingen direct worden hersteld, vooraleer verder te gaan met de volgende werkzaamheden.
- 9 Eis een afgesproken vergoeding voor een laattijdige oplevering, die genoeg is om de veroorzaakte kosten en ongemakken hiervan ruimschoots te dekken. Dit als aftrek van de laatst te betalen schijf.
- 10 Vraag om toezicht op de plaatsing van de isolatie door de EPC-verslaggever en laat op de cruciale momenten de stabiliteit controleren op uitvoering door het studiebureau die de berekeningen uitvoerde.
Hopelijk kunnen we hiermee anderen besparen wat we nu zelf meemaken, met de bovenstaande raad.
PS: studenten bouw die stabiliteitsstudies als hoofdvak hebben en nog een onderwerp zoeken, mogen contact opnemen om deze toestand als eindwerk behandelen.